不動産で稼ぐ方法として主な方法は購入した不動産を売却して購入時と売却時の差額で利益をあげる方法と不動産を貸し出して家賃収入を得る方法があります。
不動産を購入後に売却して利益をあげる場合に大切なのはその土地や建物が将来的に価値が上がるのか下がるのか的確に予想する事です。
不動産の相場に大きく影響するのが周辺の環境です。
基本的に人口が多く、企業や商業施設が多い地域は土地も建物も相場が高い傾向になります。
人が多い地域ほど経済活動が行いやすい地域であり、そこ住宅として使いたい人も多いために相場が高くなります。
人口が少なく経済的にも交通網なども都市部と比べて劣っていても海がきれいでリゾート地として需要があるなどの付加価値が地域は都市部と違った理由で不動産の相場が高くなる事もあります。
不動産を売却して利益をあげるためには購入時には需要が高くないものの将来的に都市開発や国際空港ができるなどその地域の不動産の価値が上がる要因があるかどうか見極める事が必要と言えます。
また購入後から売却までの時間が長くなるほど固定資産税がかかるので、購入から売却するまでの維持費も計算して不動産取引を行うべきです。
不動産を購入してそれを他人に貸し出して家賃収入を得る方法の中でも一番多いのが、建物を賃貸で貸す方法です。
それ以外にも土地だけを他人に貸したり、土地を駐車場として貸し出す方法があります。
賃貸住宅や賃貸のオフィスとして貸し出す場合は土地と建物の建設費用が必要になるので、貸主が負担する初期費用は大きくなりやすいです。
その代りただ土地だけを貸す場合と比べて家賃の相場が高いので、家賃収入として回収できる金額も大きくなります。
家賃相場はその物件の広さや築年数も大きく影響しますが、その物件の立地も大きく家賃相場に影響を及ぼします。
同じ広さと間取りで同じ築年数の住宅やオフィスでも立地によって相場が2倍や3倍変わってくる事もあります。
そのため建物を購入して貸し出して収益化していく場合は需要が低い時期に物件を購入して賃貸として運用していく中で需要が高まって相場が上がっていくような物件を購入できると利益が大きくなりますし、途中で売却をして利益を確定するという選択肢もうまれます。
逆に将来的に価値が下がって行くような土地にある不動産を購入してしまうと購入額が高額であったのにも関わらず空室が増えて家賃を下げざるを得ない状況になってしまうので、相場が下落する可能性が高い不動産は避けるべきです。
賃貸として不動産で利益をあげようと考えている場合に検討する事として管理をどのような形で行っていくかという事があります。
賃貸で不動産を運用する場合は貸してしまえば後は放置という訳にはいきません。
入居者からのクレームや設備等の不具合があればそれに対応しなくてはなりませんし、入居と退去の手続きを行う必要もあります。
また空室があれば入居者の募集も行う必要が出てきます。
これらの業務を全て自分で行う事ができれば家賃収入がそのまま全て自分に入る形になるので、利益を最大限に得られます。
しかし管理業務に慣れていない人が無理やり行う事で入居者とトラブルになったり、契約時に不備がある事で金銭的な損失が出たりと逆に利益を減らす事になる場合もあります。
そうならない為にも管理業務の経験や知識がない場合は管理会社に管理業務の委託をするのが良いです。
管理会社はどこを利用しても同じではなく、会社によって少しずつ手数料などが変わってくるので特定の管理会社だけに相談するのではなく、複数の業者に相談した上で比較して選ぶべきです。
管理業務を委託する時には大きく分けて二つの種類があります。
一つはサブリース契約という管理会社が賃貸住宅を借り上げる形で運用してオーナーに一定の賃料を支払う契約です。
サブリース契約の場合は一定の賃料が支払われるために空室が増えてもオーナーの収入はそれに影響されません。
そのためオーナーにとっては安定性の高い委託契約です。
特にローンで物件を購入しているオーナーにとってはローンの支払いが難しくなるリスクを避けられるので魅力的と言えます。
もう一つが一般管理契約でサブリース契約と違って家賃の総額から管理業務を代行している管理会社に手数料を支払う形の委託契約になります。
満室状態が常に保たれているケースではサブリース契約よりもオーナーが得られる利益は大きくなりやすいです。
しかし空室が増えればその分オーナーにもその負担がかかってくるので、リスクという面ではサブリース契約よりも高いです。
利益のサブリース契約よる優れている点は利益の最大値が一般管理契約の方が大きい傾向にある事なので、管理業務を委託しながらも利益を大きくしたいというオーナーにはお勧めできます。
どちらの委託契約を結んでもそれぞれにメリットとデメリットがあるので、運用する本人がメリットとデメリットを比較して選ぶべきです。
出典：「みんなで大家さん販売事業 – 事業概要 – 共生バンク」より
最終更新日 2025年6月10日
